[轉(zhuǎn)] 1月樓市成交量料超金九銀十
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，1月的上海樓市與限購(gòu)令出臺(tái)前微妙相似，讓人感覺(jué)市場(chǎng)又回去了。
改善型需求的持續(xù)入市，讓春節(jié)前上海樓市的熱度得以維持。
1月28日，金豐易居&；佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上周（1月21日-1月27日）上海市商品住宅成交面積為24.69萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前周）上漲19.22%；成交均價(jià)為25477元/平方米，環(huán)比上漲8.05%；新增供應(yīng)面積為0.08萬(wàn)平方米，環(huán)比暴跌99.43%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱(chēng)，1月份上海樓市成交量較去年12月將有所回落，但在春節(jié)前能有此表現(xiàn)已屬不錯(cuò)。眼下，購(gòu)房者的入市熱情仍在，但開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)態(tài)度卻顯得游移。蛇年樓市的走向還要視春節(jié)后的供銷(xiāo)情況來(lái)判斷，春季行情將成為2013年樓市的風(fēng)向標(biāo)。
“市場(chǎng)仿佛回到限購(gòu)前”
1月尚未結(jié)束，但某外資房企總經(jīng)理直言，1月樓市完全可以用開(kāi)門(mén)紅來(lái)形容，“成交量已大大超過(guò)了此前開(kāi)發(fā)商70萬(wàn)-90萬(wàn)平方米的樂(lè)觀預(yù)計(jì)。”
據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，截至1月27日，1月上海市商品住宅累計(jì)成交面積為88.6萬(wàn)平方米，日均成交面積為3.28萬(wàn)平方米。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)說(shuō)，若以目前的日均成交量測(cè)算，則1月上海市商品住宅的成交量可突破100萬(wàn)平方米，高于去年“金九銀十”的成交量。
“如果1月全月上海樓市的最終成交面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，則將與限購(gòu)令出臺(tái)前的2011年1月105萬(wàn)平方米的成交水平接近。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱(chēng)，近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了限購(gòu)可能放松的傳言。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，1月上海樓市的成交量、成交均價(jià)與限購(gòu)令出臺(tái)前的2011年1月微妙相似，讓人有一種限購(gòu)了兩年，市場(chǎng)又回去了的感覺(jué)。
“主要是深度調(diào)控了兩年，改善型需求不再受到限購(gòu)令的心理影響，成交勢(shì)頭比較猛。這種勢(shì)頭目前來(lái)看還是有一定持續(xù)作用的，但也不會(huì)太長(zhǎng)，畢竟限購(gòu)政策還在。”該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)解釋?zhuān)@種勢(shì)頭之所以能持續(xù)一段時(shí)間，主要是緣于上海龐大的人口基數(shù)和新增具備購(gòu)房資格的人口。
針對(duì)“上海家庭房屋限購(gòu)政策有所放松”的傳言，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生昨日在接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，該消息系謠傳，近期上海限售政策沒(méi)有任何變化，也沒(méi)考慮在這方面進(jìn)行任何研究。
此前有說(shuō)法稱(chēng)，已婚上海家庭夫妻雙方與父母共有住宅套數(shù)在2套以下（含2套）且其家庭名下單獨(dú)有一套住宅的，可以再新購(gòu)一套住宅。即上海家庭夫妻雙方與父母共有2套的情況下，其家庭可以單獨(dú)擁有2套住宅。這意味著符合該要求的上海家庭名下最多可擁有4套住房。
改善型買(mǎi)家入市
據(jù)黃志堅(jiān)稱(chēng)，上周上海市商品住宅22883元/平方米的成交均價(jià)，創(chuàng)下了近30周的新高，和去年全年的最高周成交均價(jià)相比，差距不足百分之一。
“上周高價(jià)位段房源成交權(quán)重繼續(xù)提升，是整體均價(jià)大幅上揚(yáng)的主因。”黃志堅(jiān)說(shuō)，目前上海樓市的月均價(jià)已超過(guò)“年化”均價(jià)——22497元/平方米，這是自去年7月以來(lái)的第一次，表明改善型需求在入市。
特別是瑞虹新城的集中成交，黃志堅(jiān)說(shuō)，上周該樓盤(pán)集中成交了27227平方米、212套房源，位列周成交面積榜的第一位，成交均價(jià)達(dá)44441元/平方米，這直接推動(dòng)了上周商品住宅成交均價(jià)的上漲。
嘉華中國(guó)華東區(qū)副董事谷文勝指出，上周上海樓市成交均價(jià)大幅拉升，是成交結(jié)構(gòu)造成的，實(shí)際房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅上漲，“持續(xù)的成交氣氛使得改善型買(mǎi)家開(kāi)始入市，這種勢(shì)頭會(huì)保持到春節(jié)以后的新房市場(chǎng)。”
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近3周上海樓市單價(jià)在3萬(wàn)-5萬(wàn)元的中端產(chǎn)品的成交套數(shù)占比，從最初的9.5%提升至上周的22.5%；而單價(jià)在2萬(wàn)元以下的房源成交則連續(xù)7周回落，從72.9%降至上周的55.6%。
佑威數(shù)據(jù)顯示，上周上海樓市單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的商品住宅成交面積為15.47萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了9.86%；單價(jià)為2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元的商品住宅成交面積為4.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了4.05%；而單價(jià)在4萬(wàn)元以上的商品住宅成交了4.68萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲了106.80%。
“當(dāng)前市場(chǎng)成交的主導(dǎo)權(quán)，大有從剛需群體逐步過(guò)渡至改善型需求的趨勢(shì)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一分析師說(shuō)。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)則認(rèn)為，目前上海樓市的成交主力還是剛需、改善型產(chǎn)品，“像上周成交面積排第一的瑞虹新城，雖然單價(jià)較高，但由于是市中心位置，仍然算剛需、改善型需求的范疇。”
剛需庫(kù)存再萎縮
成交熱度延續(xù)之際，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)步伐卻明顯放緩。
據(jù)德佑統(tǒng)計(jì)，1月至今上海市商品住宅的新增供應(yīng)持續(xù)出現(xiàn)萎縮。截至1月27日，上海市新增商品住宅供應(yīng)面積僅為31.07萬(wàn)平方米，而成交面積卻達(dá)到了88.6萬(wàn)平方米，這是連續(xù)第6周出現(xiàn)新增供應(yīng)低于成交量的狀況。
隨之而來(lái)的是上海市一手住宅庫(kù)存面積已降至950萬(wàn)平方米以下。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，1月樓市業(yè)績(jī)很喜人，由于年關(guān)將近，新增供應(yīng)出現(xiàn)斷檔、供應(yīng)量大幅減少是很正常的。但樓市持續(xù)向好，購(gòu)房熱情沒(méi)有減退，造成總庫(kù)存量下降明顯。
尤其剛需住宅庫(kù)存量，已呈現(xiàn)“嚴(yán)重不足”態(tài)勢(shì)。
黃志堅(jiān)介紹，目前上海面積在100平方米以下的“剛需”產(chǎn)品庫(kù)存僅為183.43萬(wàn)平方米，對(duì)比成交結(jié)構(gòu)，存在著嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。在限購(gòu)令不解除的狀況下，成交繼續(xù)放量已難成行。他預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月的樓市成交量將很難與1月相比，縮量或已成定勢(shì)，直至供應(yīng)結(jié)構(gòu)得以改善。
某外資房企總經(jīng)理的擔(dān)心則是，中小戶型、剛需產(chǎn)品庫(kù)存的進(jìn)一步下降，供求矛盾的凸顯趨勢(shì)越發(fā)明顯，而近期改善型產(chǎn)品的成交放大是市場(chǎng)信心向好的表現(xiàn)，“改善型、中高端產(chǎn)品并不存在供求矛盾的問(wèn)題，同時(shí)具有著風(fēng)向標(biāo)意義。”
谷文勝進(jìn)一步指出，950萬(wàn)平方米的庫(kù)存總量還是很大，更重要的是，這里面高端、大戶型庫(kù)存占比非常大，剛需則很小，“目前庫(kù)存結(jié)構(gòu)的不合理和限購(gòu)有很大關(guān)系，下一步政策應(yīng)該關(guān)注這一問(wèn)題。”
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