[轉(zhuǎn)] 鐵嶺新城獲50億元項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議
4月30日，鐵嶺新城發(fā)布公告稱，其全資子公司鐵嶺財(cái)京已與鐵嶺市人民政府簽訂《鐵嶺凡河新區(qū)蓮花濕地恢復(fù)及綜合開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》，該項(xiàng)目總面積約1546.7公頃，其中蓮花濕地恢復(fù)面積1000公頃（含水域），土地綜合開發(fā)面積546.7公頃。預(yù)計(jì)總投資額約40億元-50億元，其中周邊土地整理計(jì)劃于2022年底前完成。
選定“PPP模式”開發(fā)
對(duì)此，有市場(chǎng)人士稱，“公司在鐵嶺新城區(qū)是唯一一家土地一級(jí)開發(fā)商，同時(shí)擁有鐵嶺其它區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)的優(yōu)先權(quán)，本次拿下蓮花濕地區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)于公司未來(lái)的業(yè)績(jī)可以說(shuō)提供了充足的保障”。
而據(jù)了解，鐵嶺新城和鐵嶺市政府對(duì)凡河新區(qū)的合作開發(fā)也采取了新的模式，與時(shí)下頗為流行的“PPP模式”類似，只是公司暫時(shí)還未獲得資金支持。但鐵嶺新城方面表示，公司對(duì)于凡河新區(qū)的開發(fā)正在向“PPP模式”靠攏。“PPP模式”優(yōu)點(diǎn)在于政府部門和民間部門可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮政府公共機(jī)構(gòu)和民營(yíng)機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)對(duì)方身上的不足。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，PPP模式則有助于企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并獲得大量政策扶持作為補(bǔ)償。
公告顯示，雙方在合同中約定的盈利模式為：投資額+固定費(fèi)用+浮動(dòng)收益。對(duì)此，鐵嶺新城認(rèn)為這最大限度回避了風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能夠獲得穩(wěn)定的收益，也是公司對(duì)新盈利模式的有益探索。 同時(shí)，對(duì)濕地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊的具體征地、拆遷、安置工作均由政府方面負(fù)責(zé)，項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、建設(shè)等所有涉及政府審批的事項(xiàng)也均由鐵嶺市政府負(fù)責(zé)辦理。
實(shí)際上，PPP模式也得到了國(guó)家層面的多項(xiàng)政策支持。此前，發(fā)改委聯(lián)合國(guó)家開發(fā)銀行印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)開發(fā)性金融支持政府和社會(huì)資本合作有關(guān)工作的通知》，《通知》提出由國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)PPP項(xiàng)目提供利率優(yōu)惠，最長(zhǎng)可達(dá)30年貸款期限等方面的差異化信貸政策。
此外，為優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，補(bǔ)充流動(dòng)資金，鐵嶺新城擬非公開發(fā)行公司債券不超過(guò)10億元。而對(duì)于上述項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，公司較為充裕的資金狀況也可加速項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。
7000余畝土儲(chǔ)獲升值
根據(jù)公告顯示，蓮花濕地是遼寧省內(nèi)著名風(fēng)景區(qū)，也是鐵嶺市建設(shè)旅游城市的核心景觀。蓮花濕地的恢復(fù)及各項(xiàng)設(shè)施的完善會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)產(chǎn)生積極的影響，將會(huì)吸引更多的省內(nèi)外游客，進(jìn)而能夠促進(jìn)鐵嶺新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。濕地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊的具體征地、拆遷、安置工作則由鐵嶺市政府負(fù)責(zé)。
據(jù)悉，蓮花湖國(guó)家濕地公園毗鄰鐵嶺新城區(qū)北側(cè)，公園從2012 年起漸入成熟期，目前游客人數(shù)快速上升，2013 年已超60 萬(wàn)人次。 蓮花湖濕地公園二期工程目前也已經(jīng)啟動(dòng)，計(jì)劃到2020 底，公園面積將超過(guò)30 平方公里。
值得注意的是，蓮花濕地與鐵嶺新城原22平方公里土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目直接相連，能夠提升公司已開發(fā)的尚未出售土地的價(jià)值，近7000余畝的土地儲(chǔ)備具有較大的升值潛力和空間。
此前，宏源證券的研報(bào)便指出，2011 年鐵嶺市城鎮(zhèn)化率僅為47.66%，預(yù)計(jì)2015 年末將達(dá)到全省目標(biāo)70%。得益于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，遼寧地區(qū)的平均地價(jià)呈現(xiàn)明顯的上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí)，蓮花湖濕地公園的重要地位也為土地價(jià)值的提升奠定了基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，鐵嶺新城蓮花湖區(qū)域可供配套開發(fā)的土地約2萬(wàn)畝，未來(lái)規(guī)劃用途包含商業(yè)、旅游、養(yǎng)老和住宅等多個(gè)業(yè)態(tài)。蓮花濕地恢復(fù)及綜合開發(fā)項(xiàng)目的獲得，在提升鐵嶺新城業(yè)績(jī)的同時(shí)，蓮花湖區(qū)域的環(huán)境改善也將提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)環(huán)境，土地升值效應(yīng)明顯。
鐵嶺新城表示，2014年下半年開始國(guó)家貨幣政策逐漸走向?qū)捤?，各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的政策穩(wěn)定趨松，公司作為房地產(chǎn)的上游行業(yè)，其發(fā)展也將間接受益。從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供旺盛的需求。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸復(fù)蘇，鐵嶺新城區(qū)土地存在較大的溢價(jià)空間，同時(shí)隨著新業(yè)務(wù)的開展，公司作為土地一級(jí)開發(fā)商將會(huì)迎來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。
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