[轉(zhuǎn)] 借力黑石基金 深國(guó)投商置鋪路赴港上市

2013-11-06 15:11 來(lái)源： 21世紀(jì)網(wǎng) 瀏覽：326 評(píng)論：(0) 作者：開(kāi)拓者金融網(wǎng)

11月4日，深國(guó)投商用置業(yè)有限公司宣布，世界最大的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)投資管理人黑石，與中國(guó)工商銀行旗下香港全資子公司工銀國(guó)際控股有限公司，將分別購(gòu)入該公司40%及6%的股權(quán)。

公告顯示，此次投資來(lái)自于黑石房地產(chǎn)亞洲基金，交易完成后，深國(guó)投商置的總資產(chǎn)值將超過(guò)20億美元。

而此前，深國(guó)投商置幾經(jīng)易手，從嘉德、西蒙到華潤(rùn)集團(tuán)，再被轉(zhuǎn)賣(mài)給國(guó)內(nèi)私募投資基金龍柏宏易，買(mǎi)家通過(guò)轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，變成賣(mài)家，周而復(fù)始，這或許就是商業(yè)地產(chǎn)注定的命運(yùn)。而此次，深國(guó)投商置或?qū)⑼ㄟ^(guò)借力最具實(shí)力的黑石基金，鋪路港交所。

命運(yùn)多舛

“這項(xiàng)投資是對(duì)我們過(guò)去十年商用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)所作出努力的認(rèn)可，對(duì)我們別具意義。”深國(guó)投商置董事長(zhǎng)兼CEO丁力業(yè)說(shuō)。

丁力業(yè)是早期深國(guó)投人，歷經(jīng)深國(guó)投商置多次轉(zhuǎn)手。上世紀(jì)90年代，作為沃爾瑪中方的股東，深圳國(guó)際信托投資公司初試商業(yè)地產(chǎn)僅僅只是為了配合沃爾瑪在中國(guó)擴(kuò)張開(kāi)店。

2003年，深國(guó)投成立深國(guó)投商置，該公司成為沃爾瑪新店的開(kāi)發(fā)建設(shè)工具，全球最大的兩大商業(yè)地產(chǎn)商美國(guó)西蒙和新加坡嘉德追隨沃爾瑪而來(lái)，先后與深國(guó)投商置構(gòu)成“商業(yè)+金融+地產(chǎn)”的三角合作關(guān)系。

截至2008年底，深國(guó)投商置與各方合作開(kāi)發(fā)及簽約的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)60個(gè)。而此時(shí)，其母公司深國(guó)投已于2007年被華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元的代價(jià)控股。

2009年1月，深國(guó)投更名為“華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司”，而深國(guó)投商置則暫時(shí)剝離至華潤(rùn)投資公司旗下。深國(guó)投商置已經(jīng)成為華潤(rùn)地產(chǎn)系的新成員。

丁力業(yè)曾對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》表示：華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)深國(guó)投商置的定位明確，往純粹的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方向發(fā)展，與華潤(rùn)置地的華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)的華潤(rùn)萬(wàn)家形成高端、中端和大眾化的互補(bǔ)性產(chǎn)品系列。

丁力業(yè)說(shuō)，“根據(jù)華潤(rùn)的要求，深國(guó)投商置將會(huì)對(duì)此前的項(xiàng)目股權(quán)合作關(guān)系進(jìn)行梳理，處理掉一大批基礎(chǔ)不太好的項(xiàng)目，并且將力量放在一些潛力大的重點(diǎn)項(xiàng)目上?！?/p>

此后，深國(guó)投商置對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行了通過(guò)這一系列的整合，西蒙和嘉德先后退出深國(guó)投，華潤(rùn)集團(tuán)向該公司增資7億元的注冊(cè)資本，還利用其海外融資平臺(tái)發(fā)行深國(guó)投商置第一只房地產(chǎn)基金——華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)基金，總額8億美元。按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，深國(guó)投商置培育成熟后，把其擁有項(xiàng)目打包成為REITS產(chǎn)品，有望成為國(guó)內(nèi)REITs放行后的重要標(biāo)的。

然而，國(guó)內(nèi)REITs一直沒(méi)有成形，而華潤(rùn)集團(tuán)也對(duì)該公司的培育失去耐心。2012年2月，華潤(rùn)集團(tuán)將深國(guó)投商置轉(zhuǎn)手出售給國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基金深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金。

彼時(shí)，深國(guó)投商置營(yíng)業(yè)收入只有4.6億元，凈利潤(rùn)8704萬(wàn)元，而負(fù)債總計(jì)68.13億元！華潤(rùn)當(dāng)時(shí)出售50%股權(quán)價(jià)格為9.56億元。而據(jù)外媒，此次，黑石等財(cái)團(tuán)獲得深國(guó)投商置46%的股權(quán)共投資了4億美元左右。

助力上市

截至目前，深國(guó)投商置保留已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心12家，項(xiàng)目重點(diǎn)分布在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海等地。根據(jù)該公司發(fā)展規(guī)劃，到2014年，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)將達(dá)到20家，2016年，這一數(shù)字能達(dá)到50家。

深國(guó)投商置擁有三種業(yè)態(tài)。該公司總部所在的深國(guó)投廣場(chǎng)建筑總面積逾20萬(wàn)平方米，是集辦公、購(gòu)物、休閑于一體的大型綜合商業(yè)中心；定位家庭型區(qū)域購(gòu)物中心的“印象城”規(guī)模在7萬(wàn)-14萬(wàn)平方米，發(fā)展重點(diǎn)在中國(guó)的一二三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市；中小型購(gòu)物中心“新一城”更大眾化和社區(qū)化，規(guī)模在4萬(wàn)至7萬(wàn)平方米。

近幾年來(lái)，深國(guó)投商置以定位城市白領(lǐng)為消費(fèi)對(duì)象的“印象城”成為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)品?！俺鞘谢M(jìn)程的加速和中產(chǎn)階層的擴(kuò)大將是我們的機(jī)會(huì)。”丁力業(yè)說(shuō)。同時(shí)，他也表示，同類(lèi)型的產(chǎn)品在一二線城市越來(lái)越多，甚至有過(guò)剩的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

資料顯示，黑石房地產(chǎn)基金創(chuàng)立于1991年，是世界最大的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)投資管理人，管理超過(guò)640億美元投資資金。

深國(guó)投商置除此次引入戰(zhàn)略投資者助力其規(guī)模外，早前5月份，凱雷投資集團(tuán)也曾以收購(gòu)深國(guó)投商置旗下蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權(quán)為依托，與深國(guó)投商置建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

早前9月份，曾有市場(chǎng)消息指，深國(guó)投商置計(jì)劃在香港首次公開(kāi)募股，融資規(guī)模約10億美元，預(yù)計(jì)最快今年第四季度于港交所掛牌。

光大證券分析師謝皓語(yǔ)認(rèn)為，在上市公司里面，擁有商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)記的公司不多，做純商業(yè)的更是少，而這樣的標(biāo)記還是比較受投資者青睞的。

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