繼本周五《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》指某股份制銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)后，昨日騰訊財(cái)經(jīng)也援引業(yè)內(nèi)人士消息稱，一些股份制銀行春節(jié)前即下發(fā)相關(guān)通知，興業(yè)銀行(601166,股吧)就是其中之一。同日，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委發(fā)表看空中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)，認(rèn)為目前來(lái)看未來(lái)十年中國(guó)“房地產(chǎn)已是盛世危途”。

　　周五華爾街見(jiàn)聞曾引述《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》未具名，某股份制銀行總行提出停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，要求企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線重新審視相關(guān)政策流程并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，在新的政策出臺(tái)之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。

　　稱，該行認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)條件下行、資產(chǎn)泡沫過(guò)大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置起來(lái)非常困難

　　該行相關(guān)通知表示，嚴(yán)控總量，確?？偭坎辉黾?，停貸未含普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。

　　次日，騰訊財(cái)經(jīng)援引業(yè)內(nèi)人士消息稱，興業(yè)銀行春節(jié)前確有相關(guān)通知下發(fā)，但強(qiáng)調(diào)此次業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)僅針對(duì)地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資，非針對(duì)開(kāi)發(fā)貸與個(gè)人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨。目前地產(chǎn)夾層與供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，有的銀行早已停辦，也有銀行逆勢(shì)而為在大做，各行政策并不一致。

　　同日，魯政委發(fā)表名為“資金態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”講話，稱自己首次開(kāi)始從趨勢(shì)上看空房地產(chǎn)。

　　魯政委說(shuō)明：

　　我并不是說(shuō)房?jī)r(jià)馬上就會(huì)跌。房地產(chǎn)是一個(gè)流動(dòng)性很差的資產(chǎn)。如果房地產(chǎn)像股票一樣漲到頂點(diǎn)的時(shí)候，你想賣(mài)，對(duì)不起，你賣(mài)不掉。所以，只有當(dāng)樓市還剩最后一波上漲行情的時(shí)候，趁著機(jī)會(huì)趕緊跑。

　　近日看空房地產(chǎn)的專家不在少數(shù)。經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》也提到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的預(yù)測(cè)：

　　今年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。唯一擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　本月上旬，香港“樓神”新鴻基宣布新盤(pán)大降價(jià)，計(jì)及額外給買(mǎi)家的稅收優(yōu)惠，旗下某項(xiàng)目單價(jià)相當(dāng)于同比下跌近45%。同時(shí)，內(nèi)地傳出恒大地產(chǎn)將啟動(dòng)大范圍降價(jià)的消息，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石也認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”。另一位地產(chǎn)業(yè)大佬、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也忽然改口稱，今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑。他還警告其他房地產(chǎn)商，對(duì)今年房地產(chǎn)太樂(lè)觀會(huì)“很危險(xiǎn)”。一時(shí)間樓市陷入悲觀情緒中。

　　中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)則是在本月上旬的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上表示，中國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過(guò)剩、地方債務(wù)、貨幣泛濫等五方面風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)上漲原因不明的情況下，金融部門(mén)目前已在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備。

　　昨日魯政委從國(guó)內(nèi)外資金面和附帶的基本面三方面因素論述自己的觀點(diǎn)，以下為主要內(nèi)容：

　　基本面前面加了“附帶的”，是因?yàn)榛久娌荒軟Q定什么時(shí)候跌。就像股票，財(cái)務(wù)報(bào)表不好看，不是說(shuō)它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。

　　只要資金放水，什么東西都會(huì)往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房?jī)r(jià)快速的上漲當(dāng)中，跟整體流動(dòng)性寬裕有密不可分的聯(lián)系。

　　2002年和2012年十年間，M2的余額變成多少？2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看當(dāng)年新增社會(huì)融資。2012當(dāng)年的社會(huì)融資已經(jīng)是2002年的8倍左右。

　　現(xiàn)在一些人認(rèn)為房?jī)r(jià)貴得并不離譜，也是有道理的。年度新增的融資已經(jīng)漲到了10年前的8倍？房?jī)r(jià)也漲8倍，不很正常嘛。

　　未來(lái)呢？未來(lái)我們看到我們的政府對(duì)過(guò)去一年政策最重要的一個(gè)總結(jié)就是一句話：不放松，也不收緊。

　　李克強(qiáng)總理講話：我們目前財(cái)政收入增長(zhǎng)緩慢，中央財(cái)政持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，在存量貨幣較大的情況下，廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較高。如果要靠刺激政策，政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場(chǎng)機(jī)制。

　　李克強(qiáng)總理表示，如果過(guò)多地依靠政府主導(dǎo)和政策拉動(dòng)來(lái)刺激增長(zhǎng)，不僅難以維系，甚至還會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。這里“新的風(fēng)險(xiǎn)”主要指兩點(diǎn)，一個(gè)是中國(guó)的貨幣總量相對(duì)于GDP是最高的。第二，中國(guó)政府的負(fù)債率，特別是地方政府的負(fù)債率太高。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)說(shuō)的是一件事。

　　到底李克強(qiáng)總理的新政“不放松、收緊”，對(duì)我們的貨幣政策產(chǎn)生什么樣的結(jié)果呢？

　　2013年的CPI是2.6，低于我們最近13年來(lái)的平均水平。再看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年應(yīng)該是7.7%，7.7%的增長(zhǎng)在過(guò)去的13年中也是偏低的。唯一例外的是，市場(chǎng)利率是13年來(lái)的高點(diǎn)。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)利率越來(lái)越高。這到底是因?yàn)檫^(guò)去的利率水平偏低？還是因?yàn)楝F(xiàn)在的利率水平偏高？

　　不管怎樣，反正市場(chǎng)利率比過(guò)去10年都高。所以，現(xiàn)在的金融環(huán)境已經(jīng)是跟過(guò)去完全不一樣了，過(guò)去是不斷的膨脹，現(xiàn)在至少不膨脹，隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的增長(zhǎng)，很可能相對(duì)的資金松緊還是在勒緊的。

　　回到財(cái)政這個(gè)角度，如果實(shí)現(xiàn)貨幣不超發(fā)，財(cái)政必須做相應(yīng)的配合。如果財(cái)政做相應(yīng)的配合，這就一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有影響。

　　我經(jīng)常講的是日本的經(jīng)驗(yàn)。在我看來(lái)，財(cái)政始終是啟動(dòng)寬松政策和房?jī)r(jià)上漲的第一步，那第一腳油門(mén)，從來(lái)不是貨幣踩上去，而是財(cái)政踩上去。

　　84年、85年，日本的財(cái)政當(dāng)中用于鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負(fù)增長(zhǎng)，還是在勒緊財(cái)政。但是85年廣島協(xié)議之后，有一個(gè)短時(shí)間的經(jīng)濟(jì)不景氣，美國(guó)也敦促日本要擴(kuò)大內(nèi)需，必須要放松政策，鋼筋水泥的投資上去了。

　　第一年，地價(jià)沒(méi)漲。隨后第二年，地價(jià)跟上。一直到90年之前，地價(jià)的上漲軌跡都跟財(cái)政擴(kuò)張相關(guān)，不是偶然。再看它的貨幣政策，財(cái)政一踩油門(mén)的時(shí)候，日本就在加息。隨著寬松的財(cái)政政策和貨幣政策，日本地價(jià)猛漲。

　　漲到89年前后的時(shí)候，日本央行已經(jīng)不堪重負(fù)，加息速度太快，政府自己就把泡沫給捅破了。

　　這是日本的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)中國(guó)來(lái)講也是這樣，

　　2008年下半年，地產(chǎn)一度出現(xiàn)供大于求的局面。但是，因?yàn)?萬(wàn)億財(cái)政政策，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)直線拉升，所以擴(kuò)張的財(cái)政政策永遠(yuǎn)是推高房?jī)r(jià)踩油門(mén)的第一腳。

　　現(xiàn)在新一屆政府雖然也要“保增長(zhǎng)”，但是沒(méi)有增加財(cái)政預(yù)算，也沒(méi)有多印鈔票，只是通過(guò)把其它地方的財(cái)政花的錢(qián)省下來(lái)，花到財(cái)政需要花的地方。這是國(guó)內(nèi)資金的格局和趨勢(shì)，已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　美聯(lián)儲(chǔ)QE退出，標(biāo)志著美國(guó)的貨幣政策從過(guò)去不斷開(kāi)始創(chuàng)新，開(kāi)始轉(zhuǎn)向不斷收緊。

　　正常情況下，美聯(lián)儲(chǔ)政策的收緊并不必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資金的收緊。在初期并不是一個(gè)特別大的問(wèn)題。

　　我真正擔(dān)心的是，香港

　　是聯(lián)席匯率，無(wú)論香港匯率是好是壞，美國(guó)利率一收緊，香港必須跟著走。如果美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始了加息的進(jìn)程，香港也加息，加到一定的時(shí)候，香港樓市一定調(diào)整。

　　過(guò)去每一輪香港樓市價(jià)格的下跌，都是在美聯(lián)儲(chǔ)加息加到高點(diǎn)。每次上漲都是美聯(lián)儲(chǔ)降息?，F(xiàn)在漲這么高，也是因?yàn)樗迪ⅰＨ绻磥?lái)美聯(lián)儲(chǔ)加息，香港的樓市會(huì)是一個(gè)什么局面？

　　如果香港的樓市一跌，你認(rèn)為內(nèi)地的樓市會(huì)跌嗎？一定會(huì)風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。

　　為什么香港樓市這幾年漲得這么厲害？是因?yàn)橄愀鄣馁J款幾乎不要利息?，F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)在走低，但是美國(guó)經(jīng)濟(jì)在變好；當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，香港的經(jīng)濟(jì)肯定也低迷。這種情況下，你說(shuō)香港還要跟著加息，樓市吃得住嗎？

　　再看新加坡，如果要跌，僅僅是香港跌嗎？97年新加坡的房?jī)r(jià)指數(shù)大概是60，現(xiàn)在新加坡的房?jī)r(jià)指數(shù)是200左右，漲了3倍多。

　　韓國(guó)97年也有調(diào)整，那時(shí)漲得還不太高，指數(shù)大概是40到60，沒(méi)漲多少就跌了。這幾年大概是從40多起步，幾乎漲到100，也是漲了2、3倍。

　　如果中國(guó)周邊都跌了，中國(guó)自己能不跌嗎？

　　上一屆政府調(diào)控都是控制地產(chǎn)商的融資，現(xiàn)在內(nèi)地很難融資，最后到香港發(fā)債。

　　你要發(fā)人民幣債還好，美債占的越來(lái)越高。因?yàn)?008年之后美元從利率上是便宜的，和內(nèi)地相比，從匯率上更便宜，借著美元，人民幣不斷升值，將來(lái)還的時(shí)候拿著一個(gè)升值的人民幣還美元，什么都不干就套利了。

　　但是有沒(méi)有想過(guò)，如果你借的這些債是十年期的債，如果你又沒(méi)做匯率的鎖定，如果你還沒(méi)有別的收入，靠人民幣買(mǎi)美元來(lái)還美元債，你能保證在未來(lái)的十年里人民幣對(duì)美元就不貶值嗎？反正我沒(méi)有這個(gè)信心。如果未來(lái)人民幣貶值15%，你這個(gè)債還還得起嗎？

　　所以亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)就是兩件事，一個(gè)是在匯率低的時(shí)候借了美元，但是卻沒(méi)有美元的收入，要用本幣收入來(lái)還，結(jié)果本幣貶值。第二，短線長(zhǎng)用，最后搞死了。

　　在這一次中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同樣出現(xiàn)這種情況。如果內(nèi)地有地產(chǎn)商死，你覺(jué)得你還相信房?jī)r(jià)不跌嗎？

　　2012年農(nóng)村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克強(qiáng)總理在江西考察，問(wèn)一個(gè)農(nóng)村婦女，你們家里挺寬裕的，你們多少平米？5口人，200平，人均才40平，在平均水平線上。

　　難道就是因?yàn)槲覀冊(cè)诔抢?，比農(nóng)村就少3、4平方米，就覺(jué)得受不了？一線城市對(duì)房地產(chǎn)的剛需是不是被夸大了？

　　可能有人會(huì)說(shuō)，一線城市特別缺房子，你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時(shí)候上海的房子人均居住面積接近35平米。

　　當(dāng)房子漲的時(shí)候，你不覺(jué)得房子多，因?yàn)檫@個(gè)東西好，會(huì)不斷升值。但是房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，兩套房子都會(huì)覺(jué)得多。

　　2015年之后，新增進(jìn)入城里的人相對(duì)過(guò)去是減速，不是加速。我們看當(dāng)年的房?jī)r(jià)，恰恰處在勞動(dòng)力人口占比回落之后。再看中國(guó)的GDP也已經(jīng)從高點(diǎn)開(kāi)始回落。如果中國(guó)GDP在這樣一個(gè)低點(diǎn)持續(xù)回落，GDP在7%左右盤(pán)整的時(shí)候，房子會(huì)持續(xù)漲嗎？

　　雖然不知道具體哪一點(diǎn)，但是我相信在未來(lái)十年里，站在現(xiàn)在來(lái)看，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)是盛世危途。