[轉(zhuǎn)] 人民日?qǐng)?bào)：不能指望房產(chǎn)稅成為降低房?jī)r(jià)利器
本報(bào)記者 吳秋余
近期，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息再次引發(fā)人們的關(guān)注，國(guó)家發(fā)改委日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，明確將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為2013年財(cái)稅體制改革的重要任務(wù)，一時(shí)間，有關(guān)房產(chǎn)稅推出時(shí)間和征收模式的討論四起，極大地影響了普通人的購(gòu)房選擇。
作為一項(xiàng)與普通百姓生活密切相關(guān)的稅收制度，房產(chǎn)稅改革的一舉一動(dòng)始終引發(fā)社會(huì)的高度關(guān)注。那么，我國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革將會(huì)怎樣進(jìn)行？房產(chǎn)稅將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣的變化？又將如何影響普通人的生活？本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。
■房產(chǎn)稅何時(shí)到“我家”？
“短期內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍是可能的，但像歐美國(guó)家那樣開征財(cái)產(chǎn)稅類型的房產(chǎn)稅，恐怕只能作為中長(zhǎng)期的目標(biāo)”
在北京通州區(qū)工作的小孫最近一直在為買房的事情糾結(jié)不已。去年底，工作滿5年的他終于具備了購(gòu)房資格，準(zhǔn)備購(gòu)買二手房。今年初，好不容易選到心儀房子的他趕上了“國(guó)五條”出臺(tái)，雖然選的房子是滿5年的“免稅房”，而且購(gòu)房合同已經(jīng)簽訂，但房主一定要再加價(jià)10萬(wàn)元。
“房主說(shuō)自己的房子交稅少很搶手，將來(lái)價(jià)格會(huì)大漲，所以覺得虧了。”小孫告訴記者。雖然覺得不公平，但他還是答應(yīng)了加價(jià)要求。影響他的不是房子漲價(jià)的預(yù)期，而是近期市場(chǎng)上關(guān)于房產(chǎn)稅即將推出的傳聞。
“萬(wàn)一北京也征房產(chǎn)稅，我趕上房產(chǎn)稅出臺(tái)再過(guò)戶，那以后豈不是要年年繳稅。”小孫覺得，雖然都說(shuō)房產(chǎn)稅可能會(huì)降房?jī)r(jià)，但如果讓自己年年交稅，還是不劃算。
與小孫有類似想法的人不在少數(shù)。很多人期待著房產(chǎn)稅出臺(tái)能帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，但真正輪到自己買房時(shí)，卻千方百計(jì)想避開房產(chǎn)稅。
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房產(chǎn)稅一再被提到經(jīng)濟(jì)體制改革的重要議事日程上。2011年1月28日，我國(guó)開始在上海、重慶兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，針對(duì)居民居住用房征收的房產(chǎn)稅開始在我國(guó)實(shí)施。此次明確提出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，許多人關(guān)心，會(huì)不會(huì)很快征到自己所在城市？
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，逐步以房產(chǎn)稅取代現(xiàn)有的土地出讓金和房產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這個(gè)大方向是明確的，但房產(chǎn)稅改革影響重大，需要通過(guò)試點(diǎn)不斷摸索經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)全面開征房產(chǎn)稅的條件并不具備。
“房產(chǎn)稅一旦推出，就將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的稅收制度，因此對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮整個(gè)財(cái)稅體制改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)。”顧云昌認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出要實(shí)現(xiàn)三方面的目的：一是替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財(cái)政的現(xiàn)狀；二是遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資性需求，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)；三是調(diào)節(jié)收入分配，讓占有更多社會(huì)資源的人支付更多的成本。從目前試點(diǎn)地區(qū)的情況看，還很難實(shí)現(xiàn)這三方面的目標(biāo)，需要在不斷積累經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)。
“現(xiàn)在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不是典型的房產(chǎn)稅，更像是一種行為稅，是為了調(diào)節(jié)人們的購(gòu)房行為，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的措施，短期內(nèi)按照這種模式擴(kuò)大試點(diǎn)范圍是可能的，但如果要像歐美國(guó)家那樣開征財(cái)產(chǎn)稅類型的房產(chǎn)稅，恐怕只能作為中長(zhǎng)期的目標(biāo)。”中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院朱青教授認(rèn)為。
■房產(chǎn)稅該怎么征？
房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)節(jié)高端，避免對(duì)基本生活住房收稅
與房產(chǎn)稅何時(shí)開征相比，普通百姓最為關(guān)注的，是房產(chǎn)稅將如何征收的問(wèn)題。
按照目前上海的試點(diǎn)方案，對(duì)本地居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶則是針對(duì)獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、無(wú)重慶戶籍未在當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T所購(gòu)第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，稅率在0.5%—1.2%。
與此同時(shí)，兩地對(duì)于進(jìn)入征收范圍的房產(chǎn)，都設(shè)置了一定的免稅面積。上海規(guī)定在合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均超過(guò)60平方米時(shí)，才對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積征稅；重慶則規(guī)定獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
在更大范圍試點(diǎn)，會(huì)采用哪類方式，引起人們的猜想。
“中國(guó)未來(lái)的房產(chǎn)稅改革，絕不可能覆蓋低收入人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，這個(gè)非常重要。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，從滬渝兩地的試點(diǎn)情況看，房產(chǎn)稅推出應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)式的，從高端住宅及新增住房為主入手，更具有可操作性。
賈康建議，希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點(diǎn)，即基本生活住房不收稅，但是超過(guò)了基本的標(biāo)準(zhǔn)，就要按照累進(jìn)制來(lái)收稅。這樣，不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。
基本生活住房不收稅，超過(guò)基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，是房產(chǎn)稅改革的一個(gè)明確思路。但對(duì)于基本生活住房的界定，目前學(xué)術(shù)界有兩種意見：一種是借鑒日本模式，對(duì)家庭擁有第一套住房不征收，第二套稅率從低；另一種是按面積計(jì)算，可考慮人均住房面積在40或60平方米以下不征稅，超過(guò)部分才征稅。
“房產(chǎn)稅并不是針對(duì)所有房屋征收，而要對(duì)特定價(jià)格、特定面積的房屋進(jìn)行征收。”財(cái)政部財(cái)科所費(fèi)太安博士認(rèn)為，從我國(guó)實(shí)際看，人多地少、土地資源嚴(yán)重短缺的現(xiàn)狀決定了不宜將住房作為投資品。因此，利用經(jīng)濟(jì)手段發(fā)揮財(cái)稅政策的作用，向擁有超出正常居住需要的多套房產(chǎn)的持有者征收房產(chǎn)稅，甚至課以重稅，不失為一條控制房?jī)r(jià)的有效途徑。
比如，對(duì)首套房產(chǎn)不征稅，第二、第三套依次提高稅率。就像個(gè)人所得稅工薪收入實(shí)行階梯稅率一樣，低收入者不繳稅，中等收入者按5%至10%稅率繳稅，而高收入者則要按40%的稅率繳稅。這樣，一個(gè)人擁有的住房越多，稅率就越高，稅負(fù)也就越重。擁有三四套住房的業(yè)主房產(chǎn)稅稅負(fù)，就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二套房業(yè)主。而對(duì)于那些擁有十幾套甚至幾十套的“房叔”、“房姐”們來(lái)說(shuō)，成本和負(fù)擔(dān)會(huì)翻著筋斗上升，更難招架。
費(fèi)太安認(rèn)為，今后應(yīng)適當(dāng)減少房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)的相關(guān)稅負(fù)，同時(shí)增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，建立基本住房不征稅、多套住房多繳稅的制度，這樣可以加大對(duì)富人房產(chǎn)的調(diào)節(jié)力度，降低普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，更多地體現(xiàn)稅負(fù)公平。
不過(guò)，這又涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)深層次問(wèn)題，即住房信息底數(shù)不清?，F(xiàn)在，究竟哪些人有房子、哪些人有兩套以上住房、一線城市住房自有率多少、空置房多少，一直說(shuō)不清楚。這就要求推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，盡快摸清底數(shù)。
■房產(chǎn)稅能否降房?jī)r(jià)？
房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系，無(wú)論從發(fā)達(dá)國(guó)家還是我國(guó)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不能指望房產(chǎn)稅成為降低房?jī)r(jià)的利器
隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的腳步臨近，社會(huì)公眾開始對(duì)房產(chǎn)稅推出后房?jī)r(jià)走勢(shì)議論紛紛，許多購(gòu)房者改變了原有的購(gòu)房計(jì)劃，希望房產(chǎn)稅推出后能夠真正降低房?jī)r(jià)，從而減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
另一方面，房產(chǎn)稅也深刻地影響了租房市場(chǎng)，許多房主擔(dān)心房產(chǎn)稅增加持有成本而要求提高租金，租房者則希望房產(chǎn)稅能夠促使多套房持有者將空置房屋推向市場(chǎng)，降低租金。
“房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)不會(huì)有社會(huì)公眾想象的那么大，房產(chǎn)稅更多的是發(fā)揮穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。”顧云昌介紹說(shuō)，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財(cái)政收入，德國(guó)開征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國(guó)家推出房產(chǎn)稅后，都沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的局面。而從已試點(diǎn)地區(qū)上海、重慶的情況看，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也沒(méi)有得到根本遏制。
“房產(chǎn)稅，其影響更多體現(xiàn)在心理層面，短期可能影響部分投資者拋出房源。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)最根本的因素是供求關(guān)系，我國(guó)目前大城市實(shí)際空置的房產(chǎn)比例并不高，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能會(huì)導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。因?yàn)楣┬∮谇?，?gòu)房者很可能負(fù)擔(dān)更多。
“相比于房產(chǎn)稅這樣的財(cái)稅手段，提高首付比例、存貸款利率等貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更為明顯，這是世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)普遍證明的結(jié)論。未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控還是要立足于增加供給。”顧云昌分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然增加的是持有環(huán)節(jié)的成本，但在住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，這種成本還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格里，未來(lái)制定降低房?jī)r(jià)的措施應(yīng)該著眼于如何增加有效供應(yīng)。
顧云昌建議，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，不必過(guò)多考慮未來(lái)房產(chǎn)稅的問(wèn)題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購(gòu)買。而對(duì)于那些有投資投機(jī)購(gòu)房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來(lái)房產(chǎn)稅推出后對(duì)于持有成本和投資收益的影響。
“房產(chǎn)稅對(duì)租房市場(chǎng)方面的影響要復(fù)雜一些，可能會(huì)影響部分庫(kù)存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。”張大偉分析，在目前階段，房產(chǎn)稅一般是要從二套以上開始征收的，而市場(chǎng)上的出租房源大部分都是業(yè)主的第二套房，在持有成本增加的情況下，很多業(yè)主會(huì)選擇出售房屋或出租房屋以降低成本，這一方面降低了租房市場(chǎng)的需求，因?yàn)椴糠肿夥空邥?huì)借機(jī)購(gòu)買二手房，另一方面增加了供給，從而降低房租。
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