[轉(zhuǎn)] 千億軍團(tuán)碧桂園股價(jià)腰斬
2013年，跑步進(jìn)入內(nèi)地房企千億軍團(tuán)之后，碧桂園并沒否極泰來。
據(jù)碧桂園年報(bào)顯示，其2013年凈利潤(rùn)率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率30.3%，同比下降6%；負(fù)債率卻從2012年的53.9%狂飆13.4個(gè)百分點(diǎn)，至2013年年底的67.3%。高負(fù)債率，懸在碧桂園頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，寒氣逼人。
禍不單行。3月19日，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)能力極強(qiáng)、口碑頗好的碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍綺琴請(qǐng)辭。受此事影響，桂碧園當(dāng)日股價(jià)慘跌，收?qǐng)?bào)2.85港元。距其半年前額最高價(jià)（2013年10月11日盤中最高價(jià)5.75港元），碧桂園跌幅達(dá)50.78%。
伍綺琴，2008年2月起擔(dān)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官。彼時(shí)，碧桂園正值多事之秋，股價(jià)從2007年的高峰快速跌落，大股東楊惠妍的資產(chǎn)縮水高達(dá)75%。但伍綺琴能力過人，成功為碧桂園完成多筆發(fā)債融資。如此勞苦功高的干將，匆匆掛印而去，碧桂園給出的說法是，由于私人原因辭職。業(yè)內(nèi)人士則紛紛圍觀，以窺得十之一二。有評(píng)論人士就認(rèn)為，碧桂園的股價(jià)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳，可能是伍綺琴萌生退意的原因之一。
同樣，碧桂園長(zhǎng)期不振的股市也讓分析人士開始關(guān)注碧桂園的發(fā)展模式。一二線城市郊區(qū)、三四線城市，一直是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)，其低成本拿地、快速開發(fā)、低價(jià)開盤的吃快餐模式也曾風(fēng)行一時(shí)。但隨著地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的結(jié)束和今年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”政策的推出，三四線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始紊亂。碧桂園還能吃多久“快餐”？大股東楊惠妍的富豪榜排名是升是降？
就此，嘗試聯(lián)系碧桂園戰(zhàn)略管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人，電話被對(duì)方拒接。
攜風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì) 碧桂園豐滿二十二年
“1979年，那是一個(gè)春天。有一位老人，在中國(guó)的南海邊，畫了一個(gè)圈。”董文華的這首《春天的故事》，唱出了改革開放的前沿深圳和珠三角巨變的來源。
1992年，在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模的廣州，建筑隊(duì)包工頭出身的楊國(guó)強(qiáng)成立了碧桂園。在那個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的黃金年代，楊國(guó)強(qiáng)抓住時(shí)機(jī)，一躍成勢(shì)。
不得不說的是，“快速開發(fā)、快速銷售”的快餐模式，為碧桂園的攻城拔寨立下了汗馬功勞。彼時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)，處處都是滋滋流油的肥肉，一口下去滿身葷腥。在行業(yè)公認(rèn)的黃金十年里，碧桂園立足于一線城市周邊和三四線城市，頻頻出手，盆滿缽滿后，易地再戰(zhàn)。相比在一線城市相互搶地、背負(fù)罵名的大型地產(chǎn)商，碧桂園的快餐模式竟屢試不爽。
1999年，碧桂園每年樓盤銷售總金額均超過25億元。關(guān)于碧桂園，有這么一個(gè)說法：2002年最輝煌時(shí)，碧桂園曾在廣州增城創(chuàng)下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀(jì)錄，被當(dāng)?shù)貥I(yè)界戲稱為"像賣菠菜一樣賣別墅"?，F(xiàn)在，這種砍瓜切菜一般的銷售速度，已漸行漸遠(yuǎn)。
2007年4月22日，碧桂園在香港上市。當(dāng)天，碧桂園報(bào)收7.27港元，相比5.38港元發(fā)行價(jià)上漲35%。以160億股總股本計(jì)，碧桂園資產(chǎn)總市值突破千億港元，達(dá)到1163.2億港元。擁有碧桂園95.2億股的25歲女孩楊惠妍（楊國(guó)強(qiáng)的二女兒）輕松超越張茵，以超過692億港元身價(jià)成為內(nèi)地新首富。
另外，在上市當(dāng)天的媒體見面會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)并沒有正面回答各路媒體的提問，在連連表示“好開心”后，便匆匆離開現(xiàn)場(chǎng)。這位農(nóng)民富豪的心情，可見一斑。
上市之后，碧桂園最大的曝光點(diǎn)便是楊惠妍的身家，以及其在各種富豪榜上不斷變動(dòng)的排名。
22年一路走來，碧桂園已邁入千億軍團(tuán)。據(jù)3月12日碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年碧桂園合同銷售額達(dá)1060億元，同比增長(zhǎng)123%。純利同比增長(zhǎng)24.2%至85.1億元。對(duì)碧桂園來說，這是個(gè)值得慶祝的日子。
但在這一紙賬單的背后卻是更大的危機(jī)。
首席財(cái)務(wù)官伍綺琴辭職 碧桂園股價(jià)狂跌
在3月12日下午碧桂園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官伍綺琴現(xiàn)場(chǎng)詮釋公司凈利率走低的原因。熟料，短短一周之后，伍綺琴便抽身而去。
3月19日，碧桂園發(fā)布公告稱，伍綺琴提出辭職，從今年4月30日起生效，董事會(huì)已開展招募和內(nèi)部甄選。
關(guān)于辭職，碧桂園官方給出的回應(yīng)是，“因個(gè)人原因”。此外，碧桂園在給的答復(fù)中還說，公司內(nèi)部已做妥善安排，完全不會(huì)影響公司運(yùn)營(yíng)。
與此消息相關(guān)，碧桂園股價(jià)午后加速下跌，收盤大跌12.037%，報(bào)2.85港元，為2012年10月以來最低。
伍綺琴，自2008年2月起擔(dān)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官。據(jù)說，她是碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)親自上門請(qǐng)來的。任職期間，伍綺琴憑借其在香港投行和金融圈的深厚人脈，幫助碧桂園的多項(xiàng)融資順利進(jìn)行。對(duì)于碧桂園的發(fā)展，其功不可沒。七年之癢未到，伍綺琴卻轉(zhuǎn)身而去。業(yè)內(nèi)人士便紛紛猜測(cè)這背后的故事。有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，碧桂園的股價(jià)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳，可能也是伍綺琴萌生退意的因素之一。
其實(shí)，桂碧園的股價(jià)一直詭異的低迷著。
自2007年四季度起，碧桂園股價(jià)便走向了全面的滑落，其股價(jià)曾在2008年從1月2日的年內(nèi)最高9.14港元，到10月28日的1.1港元，跌幅高達(dá)88%。令人詫異的是，即使2013年公司業(yè)績(jī)翻番，創(chuàng)造了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的奇跡，也沒有讓股價(jià)稍有起色。反而在正式公布年報(bào)后的兩天，即3月13日和3月14日，累計(jì)下跌超過20%。
如此看來，伍綺琴的出走，理解起來難度就小多了。
負(fù)債率居高不下 碧桂園遭資本市場(chǎng)看衰
回到碧桂園3月12日的業(yè)績(jī)會(huì)，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2013年，碧桂園共有37個(gè)全新項(xiàng)目開盤，大部分項(xiàng)目都位于廣東省外，其中長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇和浙江就有9個(gè)新盤，廣東省內(nèi)的新盤項(xiàng)目只有7個(gè)，改變了碧桂園長(zhǎng)期以來對(duì)省內(nèi)項(xiàng)目銷售依賴的狀況。
另一方面，前兩年開始進(jìn)入海外市場(chǎng)的碧桂園也開始進(jìn)入回報(bào)期。去年8月，碧桂園在馬來西亞自主開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目金海灣正式發(fā)售，總體量高達(dá)115萬平方米的碧桂園金海灣兩個(gè)月內(nèi)便成功賣出6000多套房子，認(rèn)購(gòu)金額接近100億元，成為碧桂園去年的單盤銷售冠軍。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在業(yè)績(jī)會(huì)上，有一組數(shù)據(jù)比 “全年合同銷售金額約達(dá)人民幣1060億元”更耐人尋味。年報(bào)稱，碧桂園 2013年凈利潤(rùn)率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率30.3%，同比下降6%；負(fù)債率卻從2012年的53.9%狂飆13.4個(gè)百分點(diǎn)，至2013年年底的67.3%。
漂亮業(yè)績(jī)的背后卻是驚人的負(fù)債率。從多家國(guó)際投行發(fā)表的報(bào)告中，或許能找到解釋這一現(xiàn)象的答案。
3月13日，摩根大通發(fā)表報(bào)告稱，碧桂園去年增長(zhǎng)速度快，但已呈現(xiàn)疲態(tài)，若不能解決現(xiàn)有問題，集團(tuán)短期內(nèi)難有新的增長(zhǎng)動(dòng)力。碧桂園去年毛利率出現(xiàn)較大幅度下跌，真正主因并非加大低毛利率產(chǎn)品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致，這將使得碧桂園未來兩至三年的毛利率縮小100至200個(gè)基點(diǎn)。摩根大通還下調(diào)了碧桂園的目標(biāo)價(jià)。
里昂證券也發(fā)表研究報(bào)告稱，今年合約銷售增長(zhǎng)放緩、工程資本開支上升及擴(kuò)展業(yè)務(wù)至海外，都顯示碧桂園短期增長(zhǎng)動(dòng)力已經(jīng)見頂，毛利率繼續(xù)受壓。
巴克萊資本也發(fā)表報(bào)告提出，相信碧桂園至少今年的毛利水平不會(huì)有好轉(zhuǎn)，因此下調(diào)了其目標(biāo)價(jià)。
快餐模式受阻 碧桂園抓住城鎮(zhèn)化建設(shè)？
地產(chǎn)行業(yè)黃金十年結(jié)束，專家紛紛預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入白銀十年。
在杭州等二三線城市掃過一股降價(jià)潮之后，北上廣也是不時(shí)曝出地產(chǎn)商“降價(jià)走量”的新聞。但整體情況而言，目前一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間。反之，三四線城市則未必如此。
今年兩會(huì)，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)有關(guān)房?jī)r(jià)提問時(shí)透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號(hào)。顯然，這種差異化的政策，會(huì)對(duì)三四線的房地產(chǎn)帶來致命的打擊。恰好，三四線城市又是桂碧園的主要發(fā)展區(qū)域。
市場(chǎng)分析人士指出，碧桂園雖然去年銷售業(yè)績(jī)?nèi)木€貢獻(xiàn)較大，但如何在三四線城市市場(chǎng)客觀容量的影響下，在原來基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅攀升，繼續(xù)保持利潤(rùn)率，這是碧桂園目前所面臨的問題之一。
可以預(yù)料的是，一旦三四線樓市受阻，碧桂園的業(yè)績(jī)必然隨之受挫。碧桂園2014年的目標(biāo) “僅”為1280億。此外，受馬航事件的影響，馬來西亞碧桂園金海灣項(xiàng)目也蒙上了一層陰影。
不難看出，和大躍進(jìn)的發(fā)展速度一樣，碧桂園在樓市黃金十年吃的很開的快餐模式也將成為不可復(fù)制的歷史。
更加重要的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，雖然2014年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿不確定性，但有一點(diǎn)卻是基本可以確定，那就是三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌、銷售不暢的危險(xiǎn)遠(yuǎn)高于二線城市。從這個(gè)意義上說，不僅僅是碧桂園，而是碧桂園所代表的舊模式，都面臨重新估值的可能。這或許也是其股價(jià)自2008年以來的絕大多數(shù)時(shí)間一直沒能回到發(fā)行價(jià)的重要原因。
一面是市場(chǎng)受阻，一面是股市不振，但新一輪的城鎮(zhèn)化還是讓碧桂園看到了希望。但碧桂園真的能夠剔除慣性發(fā)展模式，抓住城鎮(zhèn)化這根救命稻草？一切還都是未知數(shù)。
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