[轉(zhuǎn)] 中信證券摘得場(chǎng)內(nèi)REITs首單
深圳證券交易所21日公告稱，中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立，21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，這將是我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金（R EITs）。
我國(guó)首單交易所場(chǎng)內(nèi)REITS落地
據(jù)了解，中信啟航的基礎(chǔ)資產(chǎn)是中信證券位于北京和深圳核心地帶、配套完善的兩處物業(yè)。中信啟航發(fā)售規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)受益憑證的目標(biāo)發(fā)售規(guī)模分別36.5億元和15.6億元，優(yōu)先級(jí)受益憑證固定回報(bào)部分的年預(yù)期收益率為7%，次級(jí)受益憑證實(shí)際收益情況取決于未來目標(biāo)資產(chǎn)的租金和增值情況。優(yōu)先級(jí)與次級(jí)投資者均限定為合格機(jī)構(gòu)投資者，優(yōu)先級(jí)最低認(rèn)購(gòu)金額500萬元；次級(jí)最低認(rèn)購(gòu)金額3000萬元。
深交所稱，首單REITs的掛牌轉(zhuǎn)讓是落實(shí)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》關(guān)于“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案”的重要舉措。
現(xiàn)階段，在我國(guó)證券市場(chǎng)推出交易所場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品具有重要意義。一是豐富證券市場(chǎng)投資品種。REITs的收益來源于成熟物業(yè)租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值，兼具固定收益產(chǎn)品與權(quán)益類產(chǎn)品的投資特性，為證券市場(chǎng)投資者提供了具有新型風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)的投資品種。
二是通過參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)作管理，促進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成新的盈利模式。
三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預(yù)期為核心的定價(jià)機(jī)制有助于推動(dòng)房地產(chǎn)理性價(jià)格的形成，成為收入物業(yè)定價(jià)的重要市場(chǎng)標(biāo)桿，促使投資者關(guān)注房地產(chǎn)投資的租金回報(bào)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，中信啟航在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓是我國(guó)REITs模式的重要探索，發(fā)展REITs無疑能滿足我國(guó)巨大的不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)證券化需求，是未來房地產(chǎn)金融的重要發(fā)展方向之一。
深交所特別指出，REITs與國(guó)內(nèi)信托公司大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托存在本質(zhì)區(qū)別，交易所場(chǎng)內(nèi)REITs主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴(yán)格限制投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)融資工具。
初具標(biāo)準(zhǔn)REITs雛形但尚難大規(guī)模復(fù)制
廣發(fā)證券分析師李聰表示，中信啟航可以說是國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，該類業(yè)務(wù)的前景將非常廣闊。
不過，該產(chǎn)品雖然已經(jīng)具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有差距。
農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部研究員唐時(shí)達(dá)說：“比較重要的差距包括沒有滿足REITs的收益分配要求，其設(shè)定了固定的投資回報(bào)率，而標(biāo)準(zhǔn)REITs要求每年將其應(yīng)納稅收入的大部分分配給股東。”
而且 ， 從投資者角度來看，成熟市場(chǎng)的REITs是可以面對(duì)公眾投資者的標(biāo)準(zhǔn)化證券產(chǎn)品，具有良好而又穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)收益，中信啟航作為試水之舉將投資者限定為合格機(jī)構(gòu)投資者。
第一單的推出并不意味著大規(guī)模復(fù)制的可行性，因?yàn)槟壳叭杂幸幌盗械膯栴}制約著中國(guó)REITs。
唐時(shí)達(dá)指出，一是基礎(chǔ)資產(chǎn)問題。沒有高品質(zhì)的物業(yè)，就沒有真正低風(fēng)險(xiǎn)的REITs。目前，國(guó)內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)并不多見：國(guó)內(nèi)大部分物業(yè)，一方面硬件條件不足、維護(hù)成本過高，另一方面后期運(yùn)營(yíng)管理差導(dǎo)致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂。
二是稅收環(huán)境障礙。按我國(guó)現(xiàn)行稅制，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅和一定比例的房產(chǎn)稅（商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率1 .2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%），之后還要交25%的所得稅。粗略估算，最終實(shí)得只有租金的60%～70%。這就意味著，國(guó)際上通行的R EIT s收益率7%～8%的水平難以得到滿足。在相關(guān)的政策沒有出臺(tái)之前，R EITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。
三是由于缺乏信托財(cái)產(chǎn)登記等制度，REITs取得的財(cái)產(chǎn)難以真正破產(chǎn)隔離，無法實(shí)現(xiàn)對(duì)抗第三人的效力，也不利于維護(hù)投資者合法權(quán)益。
業(yè)內(nèi)人士呼吁出臺(tái)配套制度與政策
公開資料顯示，根據(jù)美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)（NAREIT）的綜合REITs指數(shù)總回報(bào)率對(duì)與道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的收益率比較，在一年、3年、5年、10年、15年和30年的周期中REITs指數(shù)總回報(bào)率都高于期間的股價(jià)指數(shù)。
上海交通大學(xué)高級(jí)金融學(xué)院金融學(xué)教授錢軍說，REITs在美國(guó)已經(jīng)有了幾十年歷史，投資管理各類房地產(chǎn)，包括公寓樓、辦公樓、醫(yī)院、工廠等。“最值得稱道的是，其綜合收益很大一部分是還給投資者，因?yàn)橛刑囟ǖ亩愂照?，如基金公司每年?0%的應(yīng)納稅收入以紅利形式派發(fā)給投資者，公司就免收所得稅。”
瑞銀證券中國(guó)股票研究部分析師潘洪文說：“證券公司這么多年在房地產(chǎn)這么大一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)里面參與度比較少，未來如果相關(guān)的法律法規(guī)、細(xì)則都出臺(tái)，把障礙去掉，REITs這一塊業(yè)務(wù)是大有可為的。”
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，美國(guó)等成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示，如果面對(duì)公眾投資者的標(biāo)準(zhǔn)REITs沒有推出，商業(yè)地產(chǎn)最輝煌的時(shí)間就沒有到來，因?yàn)镽EITs做到了把普通老百姓的錢集合到一起，支持商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期的持有和發(fā)展，同時(shí)REITs也實(shí)現(xiàn)了讓老百姓通過擁有商業(yè)地產(chǎn)分享城市化紅利。從這個(gè)角度，呼吁REITs相關(guān)配套政策，包括相關(guān)法律制度框架、稅收優(yōu)惠、會(huì)計(jì)、登記等制度等等，為普通投資者打通新的投資渠道。
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