[轉(zhuǎn)] 上海城投拋售金虹橋國際 金光紙業(yè)心急欲接盤
[ “等到掛牌期滿，金光紙業(yè)肯定會到產(chǎn)權(quán)交易所舉牌。據(jù)我所知，他們現(xiàn)在也怕有競爭對手出現(xiàn)。” ]
在上海長寧區(qū)婁山關(guān)路的核心地段，有一幢“門字形”建筑格外顯眼。最近，這個名為金虹橋國際中心的項目正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以21.6億元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓60%的股權(quán)。
出讓方分別為上海城投置地（集團）有限公司（下稱“城投置地”）和上海聯(lián)和物業(yè)發(fā)展有限公司，雙方各持有項目30%權(quán)益。
出讓文件顯示，該項目除轉(zhuǎn)讓方外還有兩個股東，且其中一個股東明確表示不放棄優(yōu)先購買權(quán)。公開資料顯示，金光紙業(yè)（中國）投資有限公司（下稱“金光紙業(yè)”）持有該項目30%權(quán)益，剩余10%股權(quán)則由上海易端投資有限公司持有。
接近出讓方的知情人士向透露，不放棄優(yōu)先購買權(quán)的股東為金光紙業(yè)。“這個項目已經(jīng)接近完工，且地段非常好，出讓底價也不高，金光紙業(yè)拿下的意愿較強，不過，目前項目還處于掛牌階段，不排除有其他公司愿意溢價接盤。”
項目評估增值逾200%
2006年4月10日，上海長寧區(qū)虹橋拓展區(qū)C4地塊的摘牌過程風(fēng)平浪靜，上述四家公司以10.79億元聯(lián)手奪得該地塊，隨后，四家公司按出資比例成立了上海金虹橋國際置業(yè)有限公司（下稱“金虹橋公司”）負(fù)責(zé)開發(fā)這一項目。
兩天前，在金虹橋國際中心項目現(xiàn)場看到，工程施工已經(jīng)接近尾聲。該項目總建筑面積26.6萬平方米，其中地上部分14.5萬平方米，預(yù)計于2013年底竣工驗收，建成后可提供商務(wù)辦公11萬平方米、商業(yè)設(shè)施7萬平方米、配套設(shè)施8萬平方米。項目總投資計劃為44億元，目前已投資約28.28億元。
上述知情人士稱，該項目后續(xù)運營還需投入不少資金，兩家出讓方都是國企，他們并不愿意繼續(xù)參與運營，所以考慮在工程接近完工時“套現(xiàn)”。“國資企業(yè)有自己的考慮，但項目本身沒有任何問題，在這樣的地段已經(jīng)沒有土地出讓了。”
根據(jù)上海中創(chuàng)海佳會計師事務(wù)所出具的審計報告，截至2013年3月31 日，金虹橋公司經(jīng)審計后的總資產(chǎn)為29.36億元，凈資產(chǎn)為11.9億元。值得一提的是，上海立信資產(chǎn)評估出具的評估報告，以2013年3月31日為基準(zhǔn)日，金虹橋公司評估值為人民幣35.87億元，評估增值23.97億元，增值率201.25%。
城投置地的母公司上海城投控股股份有限公司對外表示，增值的主要原因一是土地使用權(quán)于2006年取得，采用市場法確定地價時，土地有較大增值；二是已投入的開發(fā)成本并考慮適當(dāng)?shù)拈_發(fā)商利潤。
城投控股急于套現(xiàn)？
其實，早在今年5月29日，城投控股就發(fā)布公告稱，將以10.8億元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的金虹橋國際中心30%股權(quán)。
城投控股方面表示，金虹橋項目性質(zhì)為商業(yè)地產(chǎn)，持有經(jīng)營的回收期較長。為盡快回籠資金，規(guī)避項目風(fēng)險，實現(xiàn)收益最大化，公司擬采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式提前收回投資。本次轉(zhuǎn)讓可以回收資金約10.8億元，預(yù)計可產(chǎn)生約5.4億元的凈利潤，進一步改善公司財務(wù)狀況。
公司一季報顯示，城投控股2013年1~3月實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.66億元，同比大幅下降74%?？梢?，如若順利轉(zhuǎn)讓金虹橋公司30%股權(quán)，城投控股凈利潤大幅下滑的局面將有所改善。
事實上，這已非城投控股首次出售資產(chǎn)以增加凈利潤。2011年，城投控股13.13億元轉(zhuǎn)讓了上海新江灣城投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)；2012年，城投控股又以11億元轉(zhuǎn)讓合流污水一期資產(chǎn)。
此外，了解到，持有項目30%股權(quán)的上海聯(lián)和物業(yè)發(fā)展有限公司為國有獨資公司，隸屬于上海聯(lián)和投資有限公司。
業(yè)內(nèi)人士表示，這個項目如果運營得好，還是有比較大的利潤空間的，但商業(yè)項目回報較慢，且后續(xù)仍需投入不少資金。“兩家國有股東出手套現(xiàn)也可以理解，畢竟當(dāng)時的拿地成本很低。”
值得一提的是，出讓方給競買方設(shè)立了較為苛刻的條件，如意向受讓方提供的銀行存款證明金額合計不低于13億元；截至2012年12月31日，意向受讓方經(jīng)審計的財務(wù)報表凈資產(chǎn)不低于100億元（或等值金額的外幣），且資產(chǎn)負(fù)債率不高于50%。
金光紙業(yè)心急接盤
“等到掛牌期滿，金光紙業(yè)肯定會到產(chǎn)權(quán)交易所舉牌。據(jù)我所知，他們現(xiàn)在也怕有競爭對手出現(xiàn)。”知情人士向透露，“這么大一個項目，但掛牌期只有短短一個月，出讓條件又這么苛刻，你可以想象金光紙業(yè)有多著急。”
德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，該項目附近的SOHO中山廣場辦公的售價在4萬~5萬元/平方米，商業(yè)的售價在6萬~10萬元/平方米之間。金虹橋國際中心的位置好于SOHO中山廣場，僅11萬平方米的辦公樓就能夠獲取近40億元的銷售收入，還有7萬平方米的商業(yè)設(shè)施，按照最低6萬元/平方米的單價計算，也能獲得約42億元的銷售收入。
“那個項目是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的，將會彌補周邊頂級寫字樓不足的局面，一旦出售的話，必然會獲取比較高的收益，并且長期租賃的話，也能獲取較高的租金回報，預(yù)計該項目租金價格能達到7.5~9元/平方米·天。”陸騎麟告訴，實際上僅出售辦公樓部分，就能與44億元的總投資接近，該項目還是有比較大的利潤空間。
金光紙業(yè)隸屬于印尼金光集團。金光集團有獨立的房地產(chǎn)開發(fā)板塊，而金光紙業(yè)涉及的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不多，最為著名的一個項目要屬上海50層高的外灘中心。此外，金光紙業(yè)正在上海北外灘與香港建設(shè)合作開發(fā)“白玉蘭廣場”項目。
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