[轉(zhuǎn)] 上實(shí)發(fā)展多渠道融資殺回長(zhǎng)三角

2014-06-26 14:06 來(lái)源： 中國(guó)資本證券網(wǎng) 瀏覽：423 評(píng)論：(0) 作者：開(kāi)拓者金融網(wǎng)

6月13日，上海市正式通過(guò)了《關(guān)于推進(jìn)本市國(guó)有企業(yè)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的若干意見(jiàn)》，并提出用3到5年的時(shí)間完成國(guó)有企業(yè)改革。

上海的國(guó)資企業(yè)大多擁有數(shù)十年歷史，不少老牌國(guó)企旗下都擁有上市公司平臺(tái)，而結(jié)構(gòu)不合理，資源錯(cuò)配，讓上市公司的表現(xiàn)不如人意。以上海實(shí)業(yè)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)上實(shí)集團(tuán)）為例，集團(tuán)旗下?lián)碛猩蠈?shí)城開(kāi)和上實(shí)發(fā)展兩家上市公司，但雙方在業(yè)務(wù)上多有重合、競(jìng)爭(zhēng)等情況。

此前，上海國(guó)資改革借道整體上市發(fā)展混合所有制的消息一出，讓相關(guān)概念股著實(shí)狂舞了一番。對(duì)于上實(shí)集團(tuán)有關(guān)混合所有制整合方案何時(shí)出臺(tái)，有知情人士對(duì)表示“快了”。而上實(shí)發(fā)展在這場(chǎng)資源整合大戲中，知情人士稱(chēng)將會(huì)是一個(gè)“非常重要的平臺(tái)”。這從上實(shí)發(fā)展今年上半年以來(lái)頻繁發(fā)布的公告中似乎也能窺見(jiàn)一斑。

調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

融資渠道多元化

5月15日晚間，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行不超過(guò)30億元債券。而2014年一季報(bào)顯示，上實(shí)發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是-97098.87萬(wàn)元，去年同期則為30826.19萬(wàn)元。這些數(shù)字讓外界對(duì)上實(shí)發(fā)展的資金狀況有些擔(dān)憂(yōu)。

公司在財(cái)報(bào)中解釋稱(chēng)：最近三年一期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大，主要是由于各年度銷(xiāo)售回款、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、施工進(jìn)度不同，使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在各年度之間波動(dòng)較大。

一位地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)此表示：“實(shí)際上，從年報(bào)以及季報(bào)來(lái)看，上實(shí)發(fā)展賬上資金還是較為充沛的，大概有60億元的現(xiàn)金，之前為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，把一些低效的資產(chǎn)進(jìn)行了優(yōu)化，這兩年經(jīng)過(guò)整合后，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加完善，前幾年的總體資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)在80%左右，現(xiàn)在降到了60%。另外，把一些長(zhǎng)債調(diào)整為了短債，資金方面應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。”

而在貨幣資金充沛的情況下，上實(shí)發(fā)展還在考慮拓寬融資渠道，以支持公司未來(lái)的發(fā)展。

2014年4月，上實(shí)發(fā)展宣布與上海上實(shí)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司共同出資成立股權(quán)投資管理公司，并由該平臺(tái)公司引進(jìn)實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)共同成立資本管理公司作為GP，發(fā)起設(shè)立相關(guān)房地產(chǎn)基金，實(shí)現(xiàn)公司地產(chǎn)主業(yè)向金融產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展。

“上實(shí)發(fā)展在傳統(tǒng)銀行貸款方面都是免抵押免擔(dān)保的，銀行融資渠道上不存在問(wèn)題，此次成立房地產(chǎn)基金可能主要想在融資渠道方面更加多元化一些。想利用一些金融創(chuàng)新的手段來(lái)募集社會(huì)資金，支撐未來(lái)的發(fā)展。包括發(fā)債也是，其實(shí)就是多利用一些可利用的融資渠道。”上實(shí)發(fā)展內(nèi)部人士對(duì)表示。

整合養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)

虹口區(qū)舊城改造值得關(guān)注

做好了融資規(guī)劃，拿地對(duì)主營(yíng)房地產(chǎn)的上實(shí)發(fā)展而言勢(shì)在必行。

自去年底到今年，上實(shí)發(fā)展在處置低效資產(chǎn)的同時(shí)也開(kāi)啟了“囤地”模式。只是這一次，上實(shí)發(fā)展將目光盯在了“長(zhǎng)三角”區(qū)域。

繼今年2.6億元拿到上海嘉定新城的地塊，并引進(jìn)了綠地以及銘邦投資來(lái)增資后，公司全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司于2014年5月15日聯(lián)合福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司，通過(guò)競(jìng)買(mǎi)方式競(jìng)得杭州“余政儲(chǔ)出〔2014〕18號(hào)”地塊，價(jià)格為106921萬(wàn)元人民幣。該地塊位于杭州市余杭區(qū)良渚街道，四至范圍東至北六路、南至北莊路、西至古墩路、北至金匯南路。地塊面積74864平方米，用地性質(zhì)為商住用地。

“嘉定新城地塊和上述杭州地塊，上實(shí)發(fā)展都是底價(jià)拿地，今年下半年應(yīng)該還會(huì)出手拿地，為未來(lái)做好土地儲(chǔ)備。但拿地重點(diǎn)會(huì)回歸包括上海在內(nèi)的長(zhǎng)三角區(qū)域。”相關(guān)知情人士透露。

除了傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)也令上實(shí)發(fā)展頗為吸睛。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營(yíng)困境，眾多知名房企前兩年已經(jīng)開(kāi)始謀求在養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破。

1月24日，上實(shí)發(fā)展全資子公司上海上實(shí)城市投資發(fā)展有限公司與上海實(shí)業(yè)東灘投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司共同出資，成立上實(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司。而這一次上實(shí)發(fā)展與上實(shí)東灘共同出資成立上實(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺(tái)公司，似乎預(yù)示著早前未完成的集團(tuán)資產(chǎn)整合有了新進(jìn)展。

最值得密切關(guān)注的是，在今年1月份，上海虹口區(qū)人民政府與上實(shí)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，上實(shí)集團(tuán)將結(jié)合虹口區(qū)總體規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)度，參與北外灘區(qū)域舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并利用橫跨滬港兩地資本市場(chǎng)以及政府協(xié)調(diào)方面優(yōu)勢(shì)和自身基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升虹口區(qū)的城市面貌和投資環(huán)境。

資料顯示，北外灘區(qū)域是上海不可復(fù)制的核心區(qū)域，而上述分析師認(rèn)為，如果上實(shí)發(fā)展能參與到舊城改造項(xiàng)目中去，將會(huì)成為公司未來(lái)盈利增長(zhǎng)很大的亮點(diǎn)。

而知情人士對(duì)表示，這一投資龐大的舊城改造項(xiàng)目“今年應(yīng)該就會(huì)啟動(dòng)”。

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