[轉(zhuǎn)] 國土部調(diào)研：工礦存量地農(nóng)地或有條件入市 利好地產(chǎn)
12月初，本報獨家獲悉，國土部正在北京、上海等多地調(diào)研，醞釀新的土地供應政策，其中工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地局部有條件入市情況，被重點調(diào)研。
“此次調(diào)研分量很大，調(diào)研組帶頭不乏有國土部司級領導。土地供應雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點關注。”一位參加調(diào)研座談的國土部知情人士介紹。
“國土部調(diào)研組也來過工商聯(lián)，想了解能否形成政府供地和市場供地雙軌制”， 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生告訴本報。
聶認為，就市場供地途徑看，農(nóng)地入市是一個方向，預計農(nóng)村生產(chǎn)用地之外的集體建設用地入市或?qū)⒂行峦黄?，形成集體和國有建設土地供應的雙軌制。
另一位接近國土部的知情人士介紹，原有的承包地也擬出臺相關措施，鼓勵進入流通領域，避免撂荒，但前提是不改變集體用地性質(zhì)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
該人士同時介紹，市場供地軌道還可能在工礦企業(yè)存量用地上突破，“存量工礦企業(yè)用地或有條件突破用地限制，升級為住宅及商業(yè)用地地塊”。
工礦存量地或可入市
上述接近國土部的知情人士介紹，“盤活工礦企業(yè)的存量閑置用地，使其進入流通領域，以緩解當前的供需矛盾”，是國土部調(diào)研組關注重點之一。
從不久前結束的國土部座談會反饋信息看，上述參會人士介紹，傾向模式是建立市場化供地渠道，一部分工業(yè)用地經(jīng)整理后，轉(zhuǎn)為其他用地，比如改建成辦公樓或者住宅。
各地工業(yè)用地供地規(guī)模龐大，國土部數(shù)據(jù)顯示，我國工礦用地供應率一般占到國有建設用地供應量的40%-50%，而歐美市場經(jīng)濟國家工業(yè)用地只占20%到30%。
中央農(nóng)村工作領導小組副組長陳錫文稱，每年大約40%左右土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地，同時，工業(yè)用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到。
上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良介紹，政府壟斷建設用地供給后，主要通過兩個渠道供應，商業(yè)經(jīng)營用地以“招拍掛”方式出讓；非經(jīng)營性用地，如工業(yè)、倉儲、交通、教育等用地，則協(xié)議出讓。
“雖然國家協(xié)議出讓規(guī)定不低于基準地價的70%，并于2007年制定統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低指標，但是定價權掌握在地方政府手里，為了招商引資，爭搶項目，工礦用地定價非常低，不乏零地價。”郭說。
“工業(yè)用地使用年限是50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑置。”郭稱。
實際上，郭稱，部分工礦企業(yè)也積極和政府溝通，試圖盤活企業(yè)閑置存量用地，進行商業(yè)開發(fā)等，而按規(guī)定，這些土地的用途一般不得隨意變性。
上述接近國土部的知情人士介紹，在住宅、商服用地和工業(yè)用地的“剪刀差”下，部分企業(yè)私下變更土地性質(zhì)的違規(guī)行為較為常見。
農(nóng)地或有條件入市
聶梅生告訴本報，另據(jù)調(diào)研組反饋信息，農(nóng)地入市或?qū)⒂行峦黄啤?/p>
“我國現(xiàn)行的土地政策是農(nóng)民集體用地先被征用，轉(zhuǎn)為國有用地后，才能入市”。聶指出，但形成集體和國有建設土地供應的雙軌制體系，是從十六大以來就明晰的土地制度改革的一大方向。
“我國在這個方向上準備了很久，浙江、重慶、成都、北京進行了試點”，聶表示。
“就國土部調(diào)研情況看，傾向方向是，在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，使農(nóng)民逐步成為集體用地的交易主體，先釋放農(nóng)村閑置宅基地進入建設用地。”
聶表示，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民后，把農(nóng)村閑置的宅基地作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。這一方面增加土地供給，降低房價，另一方面，也為農(nóng)民提供在城鎮(zhèn)居民生活的資金基礎。
聶亦強調(diào)，并非所有閑置農(nóng)地都能進入市場，只是布局在中心城區(qū)附近、產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域的集體建設用地，在經(jīng)過整理之后進入流通領域，而距離較偏遠的農(nóng)村仍有可能采用征地制度。
中國農(nóng)業(yè)大學[微博]土地管理系主任朱道林也認為，農(nóng)地入市一定是局部的，“一旦大量入市，地方財源大規(guī)模縮減，在沒有建立相應配套機制，尤其失地農(nóng)民的后期保障未到位的情況下，并不利于農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展”。
聶則介紹，即便集體建設用地入市后，也不一定會獲得全部收益，可能會通過稅收調(diào)節(jié)，使部分土地收益成為地方財政收入，從而彌補地方財政損失。
上述接近國土部的知情人士稱，在上述兩項改革前，短期內(nèi)完善土地供應結構和方式的概率更大。
該知情人士稱，土地供應制度的完善，體現(xiàn)在結構上，包括提高養(yǎng)老、高新技術產(chǎn)業(yè)的供地規(guī)模等。
從區(qū)位上看，各地的土地市場在區(qū)域上冷熱不均，在土地市場不景氣背景下，各地常集中推位置優(yōu)越地塊刺激市場。
“未來很可能鼓勵地方政府推地時，也多考慮郊區(qū)縣的地塊。”上述人士稱。此外，地方政府供地常有時間差異，年初供地積極性小，年底大量推地，對此也很可能會設定規(guī)則，平衡推進。
此外，還將改革完善招拍掛制度。中國土地學會副理事長黃小虎稱，今后減少土地劃撥及協(xié)議出讓，更多地轉(zhuǎn)為土地有償使用應該是一個方向。
近年來，隨著地王頻出、地價飆升，業(yè)界對現(xiàn)行土地招拍掛制度助推地價上漲多有詬病。對此，國土部自2010年開始就開啟了土地招拍掛的改革完善，其中，擯棄“價高者得”是基本方向。
據(jù)了解，北京是土地招拍掛改革試點的城市之一。上述接近國土部的知情人士介紹，通過兩年試運行，北京版的土地招拍掛方案，比如嘗試大量采用綜合評標方式出讓土地，減少土地價格在評標指標中所占比例、“降房價、競地價”、“降房價、競政策性住房面積”等。該人士介紹，未來土地招拍掛改革，有望借鑒北京模式。
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