[轉(zhuǎn)] 4年拆不動中信城 金融街南拓仍無期

2014-08-21 14:08 來源： 時代周報 瀏覽：334 評論：(0) 作者：開拓者金融網(wǎng)

天安門西南四公里外，寸土寸金的西城區(qū)菜市口大街，屹立著一片氣派的豪宅—中信府，根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2014年7月中信禧園（中信府三期）的二手房均價為70747元/平方米。但沿著中信府南側(cè)的南橫東街向東走，一墻之隔外卻是另外一個世界：斷瓦殘?jiān)牟輩采?，一片破敗的蕭條景象，胡同口紅色的大牌上寫著“進(jìn)入拆遷工地，請注意安全”，而胡同里僅有的住戶，緊張地盯著出現(xiàn)在這里的陌生人。

而中信府北面，也是類似的景象，從遠(yuǎn)處看，中信府不是北京城常見的方正小區(qū)，而是一個類似倒L形的小區(qū)，被拆了半截荒涼不堪的胡同裹挾著。

而這片拆不動的土地，已經(jīng)被中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給另一家央企金融街控股股份有限公司。7月28日下午，金融街控股召開網(wǎng)上投資者交流會，金融街財務(wù)總監(jiān)張梅華表示，年內(nèi)拿地金額計劃為200億元，目前已經(jīng)投了103億元，但備受關(guān)注的金融街中信城項(xiàng)目，目前仍未完成整體拆遷。

大吉片區(qū)拆遷一再延期

中信府的別名，是大吉危改小區(qū)，該項(xiàng)目位于北京市菜市口路口東南角，東至粉房琉璃街，西至菜市口大街（國際傳媒大道），南至南橫東街，北至騾馬市大街；總占地面積為30.41公頃，地上總建筑規(guī)模125.15萬平方米。

拆遷前這片廣袤的土地，是林海音所著《城南舊事》所描述的地方，大小胡同街巷30多條，院落300余個，還包括康有為故居、中山會館、曾國藩故居、林則徐故居……如今則被擋板隔成了截然不同的兩個世界。

在拆得七零八落的胡同墻上，到處張貼著“早搬遷 早選房 早受益”、“自家管好自家賬 莫聽謠言莫上當(dāng)”、“依法評估 依法拆遷”等標(biāo)語。

有知情人士告訴時代周報，中信地產(chǎn)并不是通過招拍掛獲得的這片土地，而是多年前以旗下北京國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司做危舊房改造的名義，拿下了大片土地。

大吉片區(qū)地理位置優(yōu)越，距離天安門四五公里，距離西單商圈2.5公里，距離CBD商圈約6000米，地鐵4號線、7號線在中信城項(xiàng)目西北角交匯，成為北京市最重要的交通樞紐之一。不止如此，周圍還有宣武醫(yī)院、友誼醫(yī)院、天壇醫(yī)院等醫(yī)療資源，周邊重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)也很多，還毗鄰北京天壇、陶然亭、中山公園、國家博物館、天橋劇場等等。

“我們當(dāng)然希望回遷，祖祖輩輩都住這，突然給我們弄到五環(huán)外安置去，醫(yī)療、教育、交通哪都跟不上，誰愿意去啊，但是中信地產(chǎn)沒有把一戶人家回遷回來?！辈疬w戶劉軍告訴時代周報。

根據(jù)北京市的政策，危改區(qū)居民安置房費(fèi)用根據(jù)不同情況由居民、單位和政府三方共同負(fù)擔(dān)；就地安置、異地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。

中信地產(chǎn)選擇了異地安置和貨幣補(bǔ)償，但是異地安置太遠(yuǎn)，而貨幣補(bǔ)償則被指“標(biāo)準(zhǔn)不一”。

2007年再次啟動拆遷時，中信地產(chǎn)按北京市三級地價區(qū)4500元/建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，自建面積不算也不給補(bǔ)償，先搬走的每戶獎勵5萬元，而彼時北京城區(qū)的房價每平方米已經(jīng)逼近1萬元，而很多居民都是住在院子中的自建房里，真正房本上的面積很小，導(dǎo)致補(bǔ)償款過低，到2009年時，只有很少一部分居民搬遷走。

而北京的房價，從2007年后開始飆升，拆遷費(fèi)也水漲船高，從每平方米8000元上漲到2.8萬元，到2011年后，這個價格超過了10萬元。

而據(jù)時代周報采訪了解，近五年來，拆遷款有2萬元/平方米的，有4.8萬元/平方米的，有11萬元/平方米的，有18萬元/平方米的，還有30萬元/平方米的。

而據(jù)媒體，2012年8月，某大吉片區(qū)的拆遷戶通過法律手段，拿到了40萬元/平方米的天價補(bǔ)償。

建不了的金融街

在菜市口西北角，一個不起眼小門上掛著一個牌子：北京金融街建設(shè)指揮部廣安聯(lián)合儲備開發(fā)項(xiàng)目分指揮部。

就在2010年12月末，金融街控股公司還在與中信地產(chǎn)爭奪“亦莊地塊”。當(dāng)時，金融街雖報出25.6億元的高價，該地塊最終卻由中信地產(chǎn)獲得。然而，時隔不久，2011年元旦剛過，金融街公告的一筆重磅交易顯示，他們剛剛用40億元收購了北京南二環(huán)內(nèi)中信城B、C、D三宗商業(yè)金融地塊的土地使用權(quán)，規(guī)劃地上建筑面積約20萬平方米。

同年的6月24日，金融街再次宣布將受讓北京中信房地產(chǎn)有限公司擁有的北京 中信城B、C、D地塊中規(guī)劃地上建筑面積約30萬平方米所對應(yīng)的國有土地使用權(quán)，受讓價格60.18億元。

至此，金融街耗資100.18億元拿下中信城金融地塊。按約定，中信地產(chǎn)負(fù)責(zé)2012年3月底前完成拆遷，達(dá)到“三通一平”的開工條件，但到期后，該項(xiàng)目拆遷并沒有完成。

其時，金融街還與關(guān)聯(lián)公司華融公司簽訂《金融街廣安中心B地塊項(xiàng)目寫字樓訂購協(xié)議書》，華融公司訂購中信城B地塊1號寫字樓及相應(yīng)配套設(shè)施，總價款27.53億元。

由于拆遷不利，雙方再次簽訂協(xié)議，規(guī)定中信地產(chǎn)必須在2013年6月30日前完成C、D地塊的拆遷工作， B地塊必須在2013年9月30日前完成拆遷，金融街在接收后付出相應(yīng)款項(xiàng)。但這次協(xié)議到期后，拆遷工作仍未全部完成。

為此，2013年12月30日，金融街又與中信地產(chǎn)簽署補(bǔ)充協(xié)議，將B地塊細(xì)分為五個地塊，各地塊分片交地、接收、付款，中信地產(chǎn)最晚應(yīng)在2015年6月30日之前完成全部拆遷。

而在金融街2013年年報發(fā)布會上，金融街控股董事長劉世春透露，截至目前，中信城C地塊和D地塊已拆遷完畢，開始施工準(zhǔn)備，并實(shí)現(xiàn)部分樓棟大客戶訂購。但B地塊目前還剩余94戶待拆遷。

“B地塊能分片交地、分片接收、分片付款，但是地塊上的寫字樓能先建半個嗎？”有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對時代周報表示。事實(shí)上，目前這幾個地塊也都還沒有施工的跡象。

項(xiàng)目前景難料

2008年中信城一期開盤時房價為16800元/平方米，2013年中信城三期開盤時就賣出了48000元/平方米的價格，據(jù)說當(dāng)時一號難求，光號就賣到了40萬元。不僅如此，2009年中信城還將建筑高度調(diào)高了20米，因此光是中信城住宅部分，就給中信地產(chǎn)帶來豐厚的回報。

中信城為何會將如此絕佳的項(xiàng)目賣給金融街呢？據(jù)當(dāng)事中信地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，出讓此地塊并非中信地產(chǎn)的本意，而是北京西城區(qū)國資委的授意。

2010年7月，北京宣武區(qū)正式并入西城區(qū)，北京中信城項(xiàng)目也由原來的宣武區(qū)劃歸為西城區(qū)，而西城區(qū)的建設(shè)又與西城區(qū)國資委旗下的金融街密切相關(guān)。最重要的是，該項(xiàng)目正位于著名的金融街南側(cè)，當(dāng)年金融街控股股份有限公司就是用危舊房改造的方式，打造了北京赫赫有名的金融街。

這條不長的街道上云集了中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會、中國保監(jiān)會等中國最高金融決策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，人民銀行清算總中心、中國國債登記結(jié)算公司、中央證券登記結(jié)算公司，是中國金融業(yè)的資金結(jié)算中心。

為了擴(kuò)大建筑規(guī)模，金融街控股制定了“南拓西擴(kuò)”的發(fā)展策略，即往南開發(fā)金融街（廣安）中心，在現(xiàn)有金融街建筑緊鄰馬路的西面建設(shè)金融街（月壇）中心，拓寬后，北京金融街區(qū)域的面積將從目前的1.18平方公里擴(kuò)展至8平方公里，將超越上海陸家嘴6.8平方公里的面積，從而成為占地面積全國第一的金融中心。

根據(jù)公告，金融街兩次拿地的成本分別為8000元/平方米和20000元/平方米，樓面地價并不算高，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也對時代周報表示，由于地段和類似項(xiàng)目的稀缺性，金融街中信城系項(xiàng)目前景應(yīng)該不錯。

只是由于交地日期已經(jīng)一拖再拖，項(xiàng)目遲遲沒有進(jìn)展，金融街受此拖累，屢屢引起投資者的質(zhì)疑。

萊紡北京研究及咨詢部提供給時代周報的數(shù)據(jù)顯示，2009-2014年，北京甲級寫字樓租金增長率波動較大。

2009年，受全球金融危機(jī)的影響，北京甲級寫字樓租金開始下滑，全年平均租金為每月每平方米人民幣199元，同比下降7.4%，達(dá)到該五年間增長率的最低點(diǎn)。2011-2012年，經(jīng)濟(jì)增長回暖，甲級寫字樓市場需求回升，年平均租金同比分別上漲至每月每平方米人民幣279元和382元。2013年間，甲級寫字樓年租金增長率同比微漲1.2%，至每月每平方米387元。2014年第二季度，在辦公樓新租交易中，租金水平降為每月每平方米379元。

關(guān)于中信地產(chǎn)能否如約在2015年6月底完成拆遷，中信地產(chǎn)品牌部的負(fù)責(zé)人對時代周報表示：“拆遷工作正如期進(jìn)行中?！?/p>

無論如何，中信地產(chǎn)已經(jīng)全身而退，并獲得了金融街支付的42.40億元款項(xiàng)，而大吉片區(qū)何時才能最終完成拆遷，金融街何時南拓成功，還在迷霧中。

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