[轉(zhuǎn)] 中洲控股12億收購成都銀河灣 背后另有玄機

2014-11-11 13:11 來源： 每日經(jīng)濟新聞 瀏覽：323 評論：(0) 作者：開拓者金融網(wǎng)

“中洲系”地產(chǎn)擴張攻勢兇猛。11月8日，中洲控股發(fā)布公告稱，公司全資子公司成都深長城地產(chǎn)擬收購成都銀河灣地產(chǎn)（以下簡稱成都銀河灣）100%的股權(quán)，交易對價約12.6億元。

這也是“中洲系”資本平臺的最新動作。據(jù)了解，上述標的公司目前主要有一塊近200畝的待開發(fā)項目用地。

事實上，上述股權(quán)交易背后隱藏著一樁典型的地產(chǎn)信托“解套”案例。上述股權(quán)交易前，成都銀河灣原大股東為持股99%的四川信托，其須向合作方萬載銀河灣悉數(shù)轉(zhuǎn)售這筆股權(quán)，而前述股權(quán)交易后，中洲控股及其相關(guān)子公司須為標的項目對四川信托履約逾8億元總債權(quán)提供多層擔(dān)保。

中洲控股昨日晚發(fā)布公告稱，公司擬向控股股東中洲地產(chǎn)非公開發(fā)行1.75億股，定增募資20億元，主要用于償還金融機構(gòu)借款。

借力并購加碼成都

去年11月，來自深圳的中洲地產(chǎn)成功拿下深長城 （中洲控股的前身）大股東之位，由此開啟深長城的民資掌舵之路。

不久后，深長城更名為中洲控股，由于資產(chǎn)規(guī)模偏小及后續(xù)項目較少，中洲控股去年底多項業(yè)績下滑。為此，中洲控股專門梳理了發(fā)展戰(zhàn)略，將其定位為“區(qū)域化開發(fā)商”。

據(jù)2013年報透露，中洲控股除了深圳大本營之外，已拓展至成都、上海、大連等多個區(qū)域的中心城市?！睹咳战?jīng)濟新聞》注意到，成都作為中洲控股的重點拓展區(qū)域，一直為其業(yè)績作出貢獻。

中洲控股今年半年報透露，公司上半年房地產(chǎn)銷售11.56億元，同比下滑6.4%；銷售面積7.28萬平方米，同比下滑37.9%。按照全年銷售目標，上述業(yè)績僅完成了年度的25%。而位于成都的半島城邦項目貢獻銷售額5.58億元，超額完成年度目標，另一個位于成都的重點項目中洲中央城邦也在今年下半年推售。

如此看來，中洲控股此次收購成都銀河灣似乎并不意外。按照收購協(xié)議，中洲控股擬以自有資金與外部融資等途徑收購成都銀河灣100%股權(quán)，代價約為12.6億元。據(jù)相關(guān)評估報告顯示，上述標的公司的凈資產(chǎn)賬面值約1.34億元，評估值約12.25億元，評估增值約10.9億元，增值率814.4%。

從成都市國土局官網(wǎng)進一步獲悉，上述地塊成交于2011年初，由成都銀河灣以500萬元/畝的底價摘得。對此股權(quán)交易，中洲控股方面表示，通過本次收購目標公司的股權(quán)，為公司在成都增加了土地儲備，改善了公司現(xiàn)有土地儲備不足的現(xiàn)狀等。

提供連帶責(zé)任擔(dān)保

上述標的股權(quán)交易，實際上還是一個典型的地產(chǎn)信托風(fēng)險處置樣本。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，按照公告內(nèi)容，成都銀河灣成立于2009年，最初唯一股東為出資3億元的北京銀河控股。

圍繞這筆標的股權(quán)，中間接盤者不僅有萬載銀河灣，還有重慶萬科，幾經(jīng)周折，最終落至四川信托和萬載銀河灣手中，其中前者持股99%，成本為2.97億元，后者持股1%，成本為300萬元。

然而，上述股權(quán)流轉(zhuǎn)期間，中間諸多接盤方均按賬面資產(chǎn)接盤，但無詳盡材料表明這些中間接盤方到底為何接盤。四川信托介入上述標的公司發(fā)生在2013年3月。公告顯示，6個月后，成都銀河灣與四川信托簽署了成都銀湖公園公司股權(quán)收益權(quán)單一資金信托合同，信托規(guī)模1.2億元，期限一年。不過，這一信托計劃已延期分配并簽署了補充協(xié)議。

評估報告顯示，截至評估基準日（今年9月30日），成都銀河灣僅收回投資2000萬元，仍有1億元投資款被延期。延期期間，四川信托有權(quán)隨時終止上述信托計劃。

對此，相關(guān)評估方認為，因為上述信托計劃無實物資產(chǎn)抵押，可能存在被投資方不履行或不能按時履行還款義務(wù)的風(fēng)險；股權(quán)收益權(quán)未來產(chǎn)生的收益不確定，所以該信托產(chǎn)品的收益不確定。

除此之外，按照上述股權(quán)交易協(xié)議，標的公司尚未清償?shù)膶λ拇ㄐ磐械膫鶆?wù)金額為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款2.97億元、股東借款5.03億元和資金占用費。也就是說，成都銀河灣須支付四川信托總債權(quán)至少8億元。

對此，昨日致電四川信托方面，對方稱公司風(fēng)控條線一直在開會，沒了解到具體情況。此外，公告還提及，為了保障上述巨額債權(quán)安全性，中洲控股已同意向四川信托提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，不過此次擔(dān)保仍須提交公司董事會和股東大會審議。

昨日，國內(nèi)一位不愿具名的信托業(yè)首席分析師對表示，當前大量信托產(chǎn)品進入集中兌付期，信托兌付風(fēng)險處置仍是信托公司不容忽視的一項任務(wù)，不少信托主動以借新還舊或者尋找第三方接盤等形式來化解風(fēng)險。

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